FAQ’s Питання-Відповіді

Метою створення об’єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов’язків, прозоре, ефективне, належне утримання та  використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та Статутом ОСББ (п.1 розділу II Статуту ОСББ «Каховська 58»).

Завданням та предметом діяльності об’єднання є:

• забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном;
• забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території;
• сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами;
• забезпечення виконання співвласниками своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання (п.3 розділу II Статуту ОСББ «Каховська 58») .

ОСББ є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. Господарче забезпечення діяльності об’єднання може здійснюватися власними силами об’єднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб’єктів господарювання. ОСББ «Каховська 58» присвоєно ознаку неприбутковості та включено до реєстру неприбуткових установ і організацій 18.12.2021 Рішення №2126534600225 від 21.122021 ГУ ДПС у м. Києві ДПІ у Дніпровському районі (з рішенням можна ознайомитися на сайті K58.org.ua).

Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ОСББ «Каховська 58»  було зареєстровано 18.12.2021 року. Головою Правління Ю.Звольським   було прийнято рішення не починати роботу ОСББ «Каховська 58» під час опалювального сезону.

Відповідно до Статуту ОСББ «Каховська 58»  обрання членів правління об’єднання належить до виключної компетенції Загальних зборів (п.3. розділу III Статуту).

Загальні збори скликаються і проводяться правлінням об’єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.

Правління (ініціативна група) не менше ніж за 14 днів до дати проведення загальних зборів вручає кожному співвласнику під розписку або направляє рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в будинку, письмове повідомлення про проведення загальних зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.

Час і місце проведення загальних зборів обираються зручними для більшості можливих учасників зборів (п.5. розділу III Статуту).

Під час проведення Установчих зборів на голосування було винесене питання за №13, 14 в яких було розширено повноваження Правління з метою оперативного та своєчасного реагування на зміни ринкової ситуації, ефективного управління майном будинку. Надано правлінню ОСББ «КАХОВСЬКА 58» повноваження   індексувати затверджений зборами розмір внеску та платежів, в економічно обгрунтованих межах, на утримання, експлуатацію та ремонт спільного майна у разі зміни тарифів, цін на послуги підприємства та (або) зміни вартості матеріалів та обладнання, які об’єднання використовує у повсякденній діяльності, а також в разі зміни у нормативно-правових актах України, а також повноваження   укладати договори сервітутів з подальшим затвердження зборами співвласників.

Наприклад, якщо змінюється вартість послуг з вивезення сміття, або вхід в будинок нового провайдера, або розміщення реклами на конструкціях будинку, або виконання непланових ремонтів та інше. Зрозуміло, що по кожному з цих питань збирати Загальні збори не варто. Рішення приймаються Правлінням з подальшим їх затвердженням на чергових Загальних зборах.

До виключної компетенції загальних зборів належать:

• затвердження Статуту об’єднання, внесення змін до нього;
• обрання членів правління об’єднання;
• обрання членів ревізійної комісії;
• питання про використання спільного майна;
• затвердження кошторису, балансу об’єднання та річного звіту;
• попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує 200 (двісті) тисяч грн, а також договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина;
• визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;
• прийняття рішення про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд;
• визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління;
• визначення обмежень на користування спільним майном;
• обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном будинку повністю або частково асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку;

прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах (п.3. розділу III Статуту).

До компетенції правління належать:

підготовка кошторису, балансу об’єднання та річного звіту;

здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно із законодавством;

розпорядження коштами об’єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об’єднання кошторису;

укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням;

ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об’єднання;

скликання та організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників;

призначення письмового опитування співвласників та утворення відповідної комісії для його проведення (п.14. розділу III Статуту).

Кошти об’єднання, включаючи кошти ремонтного, резервного фондів, витрачаються правлінням згідно з кошторисами, затвердженими Загальними зборами співвласників, та окремими рішеннями Загальних зборів співвласників.

Кошторис об’єднання за поданням Правління щороку затверджується Загальними зборами не пізніше 01 січня поточного року, якщо інший строк не встановлено Загальними зборами співвласників. За рішенням Загальних зборів можуть затверджуватися кошториси на два і більше років.

Якщо інше не встановлено рішенням Загальних зборів співвласників, кошторис повинен передбачати такі статті витрат:

• витрати на утримання і ремонт спільного майна;
• витрати на оплату комунальних та інших послуг;
• витрати фондів об’єднання;
• інші витрати.

За рішенням Загальних зборів для здійснення витрат за рахунок ремонтного, резервного фондів можуть затверджуватися окремі (спеціальні) кошториси.

Про виконання кошторисів, у тому числі окремих (спеціальних), Правління складає щорічний звіт, який подає на перевірку Ревізійній комісії (ревізору), а після такої перевірки – Загальним зборам для затвердження.

Члени ревізійної комісії мають безперешкодний доступ до всієї бухгалтерської документації, у тому числі первинних документів, можуть проводити оперативні перевірки, бути ініціаторами скликання позачергових Загальних зборів.

Згідно Закону України ОСББ не є надавачем комунальних послуг і відповідно тарифи не затверджує. У ОСББ є внески на утримання, експлуатацію та ремонт спільного майна. Перелік видатків, що входять у складову вище зазначених внесків, затверджується Загальними зборами. Правління ОСББ розробляє проект кошторису, розраховує відповідний розмірів внесків і подають їх на затвердження Загальними зборами. Такий проект був викладений на сайті ОСББ.

Планується розширити функції охоронця на вході до диспетчерських, а по суті і консьержа (прийом листів, розклад рахунків, передача інформації між мешканцями) вся інформація по будинку, наприклад, аварія, затоплення тощо повинна йти через нього, а не двадцять поверхів дзвонять на аварійку по тому самому питанню. А охоронець-диспетчер, залежно від питання, адресує його в потрібному напрямку.

За щомісячну абонплату буде заключено договір з підприємством, яке надає послуги з аварійного ремонту мереж. Гарантується виїзд на аварійний випадок протягом обумовленого часу, наприклад, 30 хвилин.

ОСББ  укладе договір з іншою охоронною компанією, з якою відповідно до попередніх домовленостей буде взято на роботу до цієї компанії одного з охоронців нашого будинку, а напарника співвласники йому виберуть з тих охоронців, що будуть приходити на заміну.

ОСББ  укладе договір з компанією, що надаватиме послуги з прибирання МЗК та прибудинкової території. Так само як і з охороною, є певні домовленості про введення в штат цієї компанії існуючих працівників.

Місце для розташування та збирання ТПВ встановлене проектною документацією ЖК «Каховська». Правління ОСББ «Каховська 58» планує домовитися з керівництвом ТОВ «ЖК Сервіс-Груп» про вивезення ТПВ у відповідній кількості з розрахунку долі, що припадає на наш будинок. Якщо ТОВ «ЖК Сервіс-Груп» відмовиться надати інформацію скільки кубів ТПВ вивозять на місяць, буде здійснено середній розрахунок у розмірі 6 л за добу на одну людину, які будуть вивозитися компанією з якою буде укладено ОСББ договір. Змінювати місце розташування сміттєвих баків не планується.

Відповідно  результатів письмового опитування співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Каховська, 58, проведених 31 березня 2021 року на Установчих зорів було прийнято рішення про вибір моделі організації договірних  відносин з виконавцем послуг з централізованого опалення  та гарячого водопостачання, а саме модель договірних відносин – індивідуальний договір про надання комунальних послуг без плати за обслуговування внутрішньо-будинкових систем багатоквартирного будинку, шляхом укладання співвласниками будинку на вул. Каховська, 58 таких договорів з ТОВ «Євро-Реконструкція».

Враховуючи радикально протилежні цілі створення та функціонування ОСББ та комерційних УК, а також враховуючи попередній досвід інших ЖК, в яких були створені ОСББ, мирне співіснування та взаємодія виглядає проблематичною. У кожному конкретному випадку Правлінням буде прийматися відповідне рішення в залежності від реакції УК на ту чи іншу пропозицію. В межах своєї компетенції Правління буде або співпрацювати з УК (у разі конструктивного підходу), або подавати до суду.

Наповнення сайту K58.org.ua буде проводитись за необхідністю, на договірних умовах. Скоріше за все, це буде хтось з співвласників будинку з відповідними знаннями.  Вся актуальна інформація та звіти буде розміщено на сайті.

Новини та анонси також будуть розміщуватися на сайті.

Знайомство з співвласниками, що входять до складу Правління ОСББ планується на найближчих Загальних зборах співвласників для прийняття рішень щодо погодження річного кошторису; зміни складу статутних органів об’єднання.

Станом на червень 2023 року до Правління ОСББ «Каховська 58» входять:

• Федорів І.Я. власниця квартири №127;
• Звольський Ю.А. власник квартири №38;
• Огурек О.М. власник квартири №124;
• Дробот О.В. власниця квартири №121.

Проект кошторису, запропонований правлінням ОСББ, ніс в собі розмір внесків нижче за розміром, чим було нав`язано УК, а також передбачав формування прозорого резервного і ремонтного фондів, що в загалі УК не надає. Тому цілком очевидно, що якщо сплачуєш менше, а отримуєш більше, то це ніяк не порушує інтереси співвласників, а навпаки, їх захищає. У будь-якому випадку, ОСББ може коректувати розмір кошторису і відповідно внесків згідно своїх інтересів і потреб.

На будь якому етапі існування ОСББ можливий вхід нових співвласників до Правління та Ревізійної комісії шляхом проведення Загальних зборів і голосування співвласників за поданих кандидатур в статутні органи об’єднання.

Є досить багато варіантів, від встановлення СКД (системи контролю доступу) до ліфтів і закінчуючи позовом до суду, в тому числі, прискореним (наказним) поданням.

В будь-якому випадку буде проведено бесіду з боржником для з’ясування обставин несплати. Ситуації в людей можуть бути різні, тому в скрутному становищі може опинитися будь-хто. Якщо буде встановлено об’єктивні причини заборгованості, боржнику буде запропоновано реструктуризувати заборгованість та укласти відповідну угоду з ОСББ.

Якщо несплати будуть регулярними та з необ’єктивних причин, то на боржника буде подано позов до суду про стягнення заборгованості. Наслідками судового наказу стане сплата інфляційних втрат і 10% послуг виконавчої служби; затримка надання необхідних довідок (для субсидій, для влаштування дітей у дитсадочок, школу, отримання пільг тощо; неможливість виїзду за кордон; арешт автомобіля; списання коштів з платіжної картки в рахунок боргу.

Плануємо також встановити систему доступу до ліфтів (з однієї сторони підвищення безпеки, а з іншої боржник іде додому по сходах – дуже ефективний спосіб привчати до платіжної дисципліни по відгукам декількох ОСББ, наприклад, на вул. Туманяна, Бджілки, Урлівський.

Всі надавачі послуг підуть на зустріч ОСББ, тому що це власник (об’єднання власників) і в конкурентній боротьбі за право надавати свої послуги ОСББ вони на це йдуть, розуміючи нелегкі умови старту ОСББ.

Механізм укладання договору про технічне та аварійне обслуговування систем центрального опалення, водовідведення (каналізації, зливової системи)  гарячого та холодного водопостачання, теплових пунктів. Внутрішніх будинкових електромереж, електрощитових, та систем внутрішнього освітлення з предметом договору виконання послуг по комплексному Технічному обслуговуванню будинку та ліквідації наслідків аварійних пошкоджень внутрішніх будинкових систем центрального опалення (ЦО), водовідведення (каналізація та зливова системи), гарячого та холодного водопостачання (ГВП та ХВП), теплового пункту (ТП), електромереж, електрощитових і систем освітлення (ЕМ). До складу послуг з комплексного Технічного обслуговування будинку входитимуть: періодичний огляд, підтримка у робочому стані, регулярне проведення профілактичних робіт.

Загальне провадження робіт за планами міститиме у собі:

– на системах холодного й гарячого водопостачання:

усунення теч у трубопроводах, приладах і запірній арматурах;

зміцнення трубопроводів, запірних арматур і санітарно-технічних приладів (пристроїв);

ремонт і регулювання кранів, змішувачів і клапанів зливальних бачків з очищенням окремих деталей; ремонт (поточний) теплоізоляції трубопроводів;

утримання у справному стані поливальних кранів і технологічних кранів;

– на системах водовідведення й зливової каналізації:

усунення засмічень у внутрішньо будинкових трубопроводах і санітарно-технічних пристроях; усунення теч, у тому числі через розгерметизовані з’єднання, відновлення герметичності з’єднань;

– на системі опалення:

– ремонт, протирання й заміна запірної й регулювальної арматур, усунення теч у трубопроводах, приладах і запірній арматурах; зміцнення трубопроводів, запірних арматур і санітарно-технічних приладів (пристроїв);

ремонт і регулювання кранів.

Інші роботи, пов’язані з експлуатацією систем ЦО,ГВП,ХВП, водовідведення:

–  позапланові роботи з усунення несправностей за заявками;

ліквідація інших аварійних ситуацій, що загрожують завданням збитків будинку або майну і не потребують спеціальних знань.

З метою мінімізації збитку визначатиметься наступний порядок дій по усу­ненню аварій, що виникли внаслідок теч, свищів або проривів у трубопроводах,
несправностей запірних арматур.

При одержанні інформації про свищ, течу або прорив здійснюється припинення подачі даної послуги у квартиру, де утворилася аварійна ситуація:

– припинення подачі даної послуги у відповідний стояк;

– припинення подачі послуги в будинок.

Після усунення течі й поновлення подачі послуг здійснюється контроль якості поведених робіт під повним навантаженням.

Такий вичерпний перелік робіт та послуг буде в кожному договорі на певний вид обслуговування технічного обладнання. Усі договори між ОСББ  та надавачами послуг та робіт буде оприлюднено на офіційному сайті ОСББ «Каховська 58» – K58.org.ua

За рішенням загальних зборів в об’єднанні можуть створюватися ремонтний, резервний фонди, кошти яких спрямовуються на цілі, визначені загальними зборами об’єднання.  Сплата встановлених загальними зборами об’єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до ремонтного, резервного фондів у розмірах і в строки, що встановлені загальними зборами об’єднання, є обов’язковою для всіх співвласників. Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного, ремонтного фондів, затверджуються загальними зборами об’єднання відповідно до законодавства та Статуту.